Häufige Fehler beim Kauf eines gebrauchten Hauses

Viele Interessenten kaufen gebrauchte Fahrzeuge sorgfältiger als gebrauchte Häuser. Doch die finanziellen und rechtlichen Risiken beim Kauf gebrauchter Häuser sind ungleich höher.
Vor allem drei Fehler machen Immobilieninteressenten immer wieder:

• Unzureichende Besichtigung
• Unzureichende Prüfung des Kaufvertrages
• Unterschätzer Modernisierungsbedarf

Achten Sie auf eine gründliche Besichtigung

Häufig werden Häuser schon nach einer einzigen Besichtigung gekauft. Und manchmal dauert diese nicht länger als eine halbe Stunde.

Doch in einer halben Stunde kann ein Haus nicht sorgfältig besichtigt werden. Meist wird zunächst eine Erstbesichtigung benötigt, um sich überhaupt einen ersten Eindruck und Überblick zu verschaffen.

Gefällt die Immobilie, ist grundsätzlich eine Folgebesichtigung notwendig, bei der Sie das Haus auf Herz und Nieren prüfen können. Tauchen dabei Fragen auf, die ungeklärt bleiben, sollten diese vor einem Kauf durch einen Sachverständigen geklärt werden.

Eher unwichtig ist die Gestaltung von Böden, Wänden und Decken eines Hauses, obwohl diese bei Besichtigungen oft viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen. Sehr viel wichtiger ist der Zustand wesentlicher Bauteile wie des Kellers, des Daches, der Fenster, der Heizung sowie der Wasser- und Abwasserleitungen. Und während zum Beispiel Wärmedämmmaßnahmen später gut nachgerüstet werden können, lassen sich Schallschutzmaßnahmen oft gar nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand nachbessern. Tauchen Fragen im Zusammenhang mit auffälligen Rissen, feuchten Stellen, muffigem Geruch etc. auf, sollten diese sorgfältig geklärt werden.

Denn was viele nicht wissen: Ein gebrauchtes Haus wird „gekauft wie gesehen“. Spätere Schadensersatzansprüche gegen Vorbesitzer sind nur sehr schwer durchzusetzen und meist auch nur dann, wenn den Vorbesitzern wissentliches Verschweigen eines schwerwiegenden Mangels nachgewiesen werden kann.

Prüfen Sie sorgfältig den Kaufvertrag

Häufig ist es so, dass der Hausverkäufer einen Kaufvertrag von einem Notar seiner Wahl entwerfen lässt. Manchmal ist es auch der Makler, der einen Notar mit einem Entwurf beauftragt. Seit Neuestem müssen Notare Kaufvertragsentwürfe direkt an die Kaufvertragsbeteiligten senden. Der Vertragsentwurf darf Ihnen also nicht einfach über den Vorbesitzer oder den Makler ausgehändigt werden.

Nach dem Gesetz muss Ihnen der Notar mindestens 14 Tage Zeit einräumen, damit Sie den Vertrag in Ruhe prüfen können. Ein Immobilienkaufvertrag ist meist ein relativ umfangreicher Vertrag, abgefasst in nicht immer einfach verständlichem Juristendeutsch. Wer so etwas noch nie zuvor gesehen hat, wird Mühe haben, vertragliche Probleme oder Risiken zu erkennen. Daher sollte der Vertrag vor einem Beurkundungstermin erst einmal mit dem Notar zu allen bestehenden Fragen durchgesprochen und abgestimmt werden. In der Realität passiert das aber nur sehr selten. Viele Verbraucher nehmen Verträge wie sie sind und unterzeichnen sie ohne eingehende Prüfung. Das kann fatale Konsequenzen haben.

Achten Sie auf den Modernisierungsbedarf

Bei älteren Häusern wird der Modernisierungsbedarf sehr häufig stark unterschätzt. Dabei geht es weniger um das Problem einer energetischen Modernisierung als vielmehr um das Problem von zwingenden Modernisierungen, etwa aufgrund des Alters des Hauses. Der Modernisierungsbedarf kann zum Beispiel undichte Rohrleitungen betreffen, schadhafte Keller oder Dächer oder auch defekte Heizungsanlagen. 

Bei einem solchen Modernisierungsbedarf können Hauskäufer nicht wählen, ob und wann sie modernisieren wollen, sondern oft muss es sehr zeitnah nach dem Hauskauf erfolgen. Also dann, wenn die finanzielle Belastung ohnehin schon sehr hoch ist.

Aber selbst, wenn mit der Bausubstanz alles in Ordnung ist und nur Renovierungen im Haus durchgeführt werden sollen (neue Böden, neue Wandverkleidungen, neue Decken, neue Bäder, neue Zimmertüren), kann das schnell sehr teuer werden. Nicht jeder kann selbst Parkett oder Fliesen verlegen, Bäder sanieren oder alte Türöffnungen auf Normtürmaß bringen. Wenn dann zum Beispiel auch gleich die Elektroinstallation unter dem Wandputz erneuert werden soll, können die Modernisierungskosten ganz schnell in einem höheren fünfstelligen Betrag landen. Geht dann überraschend noch die Heizung kaputt, wird es bei vielen Käufern finanziell schon eng. Nicht selten muss dann sogar das Kreditvolumen mit der finanzierenden Bank nachverhandelt werden, was natürlich ärgerlich und teuer ist. Daher muss der Modernisierungsbedarf vor dem Kauf sorgfältig und realistisch abgeschätzt werden.

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